Kiralar ve ev tahliyeleri: İki tarafın da hakları neler?

* Fotoğraf: Anadolu Ajansı.

İstanbul ve Türkiye genelinde ev kiralarının artışı kiracıları düşündürmeye devam ediyor. Ev sahipleri, eski kiracıların evden tahliyesi için hukuki yöntemler başta olmak üzere pek çok yönteme başvuruyor.

Peki kiracıların ve ev sahiplerinin hakları ne? Ev sahibi, kiracıyı hangi durumlarda evden çıkarabilir? Kiracı, hangi durumlarda evden çıkmama hakkına sahip? Avukat Ceren Kalı yanıtlıyor.

Kiracı hangi şartlarda ev sahibi tarafından evden çıkarılabilir?

Ev sahiplerinin çeşitli nedenlerle kiracılarını evden çıkarmaları söz konusu olabilir. Bu şartları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Tarafların anlaşmasıyla,
   
   
2. Ev sahibi, kiralanan yerin kullanımına samimi olarak ihtiyaç duyuyorsa,
   
   
3. Kira sözleşmesi 10 yılını doldurduysa,
   
   
4. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa,
   
   
5. Kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan kira ödeme ve sair yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa ev sahibi tarafından evden çıkarılabilecektir.

Davaların yoğunluğu

Ev sahibinin herhangi bir hak kaybına uğramaması için, her bir koşul bakımından farklılaşan hukuki süreçleri ilerleterek kiracısını evden çıkarması gerektiği için dikkatli adımlar atılması ve hukuki destek alması faydalı olacaktır.

Bir süredir yaşanan ekonomik gelişmeler nedeniyle hem kiracılar hem ev sahipleri açısından mağduriyetler yaşanıyor ve kira ilişkisine ilişkin davalar son dönemde yoğun olarak açılıyor.

TIKLAYIN - Barınma krizi | Kiracı olduğun evi bir başkasına kiralamak

Eğer ev sahibi, evi yeni satın aldıysa kiracıya altı aylık bir süre vermek zorunda. Söz konusu süre, kiracıya noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname aracılığıyla verilebilir.

Ev sahibi, evin tahliyesi için nasıl bir süreç yürütebilir?

Eğer kira sözleşmesi 10 yılını doldurduysa, 11. yılın sonunda yine ev sahibi sözleşme bitim tarihinden üç ay önce kiracısına noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname aracılığıyla evin tahliyesini isteyebilir.

Eğer ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle evin tahliyesi gerekiyorsa öncelikle kira sözleşmesinin süresinin dolması ve eve olan ihtiyacın samimi olduğunun kanıtlanması gerekir.

Ev sahibinin hakları

Eğer kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan kira ve sair borçlarını yerine getirmeme durumu söz konusu ise ev sahibinin yürütebileceği farklı hukuki süreçler var:

1. Kiraya veren, kiracısına noter kanalıyla ihtarname göndermeli. Kiracı bir kira döneminde iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırarak tahliye talep edebilir.

2. Kiraya veren, kiracısına noter kanalıyla ihtarname göndermeli ve en az 30 günlük süre vererek kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesini, aksi halde tahliyesini talep etmeli. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde yükümlülüklerini yerine getirmezse kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırarak tahliye talep edebilir.

3. Kiraya veren ödenmeyen kira alacaklarını tahliye talepli icra takibine konu edilebilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı yedi gün içerisinde itiraz etmezse ve 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa mahkemeye başvurularak tahliye davası açılmalı. Kiracı tarafından borca itiraz edildiği takdirde yine dava yoluna başvurulmalı hem itirazın kaldırılması hem tahliye talep edilmeli. Eğer kiracı verilen süre içerisinde borcunu öderse tahliyesi mümkün olmaz.

TIKLAYIN - "Bize verdikleri tek şey sokaktaki banklar ve bozuk bir psikoloji"

Kiracının hakları

Kiracının evden çıkmama hakkı var mı? Ya da bu hangi aşamada geçerli?

Son dönemde ev sahiplerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerini kiracılarına daha yoğun olarak ilettiklerini gözlemliyoruz. Kiracılar, ev sahiplerinin ihtiyaçlarının samimi olup olmadığını sorguluyorlar. Bir kısım ev sahibinin, bu argümanla kiracılarını çıkarıp, evlerini daha yüksek bedellerde yeniden kiraladıkları biliniyor.

Bu nedenle kiracılar gerçek nedeni sorgulamakta haklılar. Yasamızda ihtiyaç nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi durumunda ev sahibinin üç yıl evi başkasına kiralayamamasına ilişkin bir güvence hükmü bulunuyor. Ancak bu hükümden kaynaklı kiracının hak talebinde bulunabilmesi için hukuki süreçler tüketildikten sonra evden tahliyesinin gerçekleşmesi gerekiyor. Yani ihtarname üzerine evden çıkan kiracının böyle bir talep hakkı da olamıyor.

10 yıl

Kira sözleşmesinin 10 yılı geçmesi halinde, 11. yılın sonundan itibaren ev sahibinin tahliye talep etmesi durumunda ise kiracının evden çıkmama hakkı yok. Kiracının şartları gerçekleşmiş olmasına rağmen evi tahliye etmemesi durumunda ev sahibinin dava yoluna başvurması gerekiyor.

Ev sahibinin hukuki süreçlerde hata yapma ihtimali de kiracıların evden çıkmamalarına olanak sağlayan bir diğer ihtimal olabiliyor.

TIKLAYIN - Kış kapıda, evsizler ne olacak?

Kiracının evden çıkması için ev sahibi tarafından başlatılan yasal süreç ortalama ne kadar sürüyor? Şu an bu davalardaki yoğunluğu nasıl tariflersiniz?

Ülkemizde icra dairelerinde her zaman genel olarak bir yoğunluk yaşanır. Son dönemde kiradan kaynaklanan anlaşmazlıkların artması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemeleri ve İcra Hukuk Mahkemelerinde büyük bir yoğunluk oldu. Bunun sonucu olarak açılan davalara neredeyse bir yıl sonrasına duruşma günleri veriliyor. İlk yapılan duruşmaya ön inceleme duruşması deniliyor.

Bu duruşmada uyuşmazlık konusu tespit ediliyor ve tarafların delillerinin toplanmasına karar veriliyor. Mahkemelerin yargılama sürecinde işletmeleri zorunlu olan usul kurallarını işletmesi gerekeceğinden en iyi ihtimalle iki-üç duruşma daha yapılacağını rahatlıkla öngörebiliriz.

Yüzde 25 sınırı

Yargıdan sonuç almanın bu denli zorlaştığı durumlarda anlaşmazlığın taraflarının yargıya olan güvenleri de azalıyor.

Hukuki süreçlerle para ve zaman kaybetmek istemeyen kiracı ve ev sahipleri mevcut ilişkilerini devam ettirebilmek adına yasal yüzde 25'lik kira artışı üzerinde bir kira bedelini belirleyerek hem insani hem de kira ilişkilerini sürdürmeye çabalıyorlar.

(TY)